09.05.2012 |
Sanierungsmaßnahme und Kostentragung
WEG §§ 21, 22
Jedenfalls bei größeren (Bau-)Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wozu sowohl (modernisierende) Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen gemäß den §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG als auch Modernisierungen im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG zählen können, müssen die Eigentümer auch über deren Finanzierung Beschluss fassen.
LG Hamburg, Urteil vom 28. März 2012, 318 S 17/11
09.05.2012 |
Nichtigkeitsfeststellungsklage
WEG § 43 Nr.4
Ein Beschluss ist nur anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn eine durchführbare Regelung noch erkennbar ist. Ist dagegen auch durch Auslegung (nach objektiv-normativen Kriterien) der Inhalt des Eigentümerbeschlusses nicht eindeutig festzustellen, bleibt er vielmehr widersprüchlich, ohne erkennbare vollziehbare Regelung oder gar bedeutungslos, liegt Nichtigkeit vor.
LG Hamburg, Urteil vom 28.3.2012, 318 S 45/11
09.05.2012 |
Rechtzeitige Vorschusszahlung und Anfechtungsklage
GKG § 12; WEG § 46
Es gibt keine „im Interesse der Rechtssicherheit“ bestehende Höchstfrist von 14 Tagen für die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses, die nur bei Vorliegen besonderer Umstände im Einzelfall überschritten werden dürfe. Es sind stets alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen, wobei jedenfalls bei einem Zeitraum von 14 Tagen regelmäßig davon ausgegangen werden kann, dass sich die Verzögerung noch in einem hinnehmbaren Rahmen hält.
BGH, Urteil vom 3. Februar 2012, V ZR 44/11
09.05.2012 |
Abberufung des Verwalters; Streitwert
WEG §§ 21 Abs.4, 24 Abs.7, 26 Abs.1;
GKG § 49 a
1. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.
2. Bei der Festsetzung des Streitwerts einer auf Abberufung des Verwalters gerichteten Verpflichtungsklage ist im Regelfall das Gesamtinteresse nach dem in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorar und das Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran zu bemessen.
BGH, Urteil vom 10. Februar 2012, V ZR 105/11
09.05.2012 |
Verpflichtung des Erstehers zur Rückzahlung der Mietsicherheit
BGB §§ 566 a, 578; ZVG § 57
Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.
BGH, Urteil vom 7. März 2012, XII ZR 13/10
09.05.2012 |
Betriebskostenabrechnung ohne Ansatz von Vorauszahlungen
BGB § 556 Abs. 3
Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind.
BGH, Urteil vom 15.2.2012, VIII ZR 197/11
09.05.2012 |
Fristlose Kündigung wegen Beleidigung bzw. übler Nachrede
BGB §§ 543, 546
Beleidigung und üble Nachrede sind Vertragsverletzungen, die zur Kündigung berechtigen, wenn sie einen gewissen Schweregrad erreichen und die Würdigung der Gesamtumstände zu dem Ergebnis führt, dass die Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar ist.
LG Potsdam, Urteil vom 17.8.2011, 4 S 193/10
09.05.2012 |
Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung
BGB §§ 139, 557a
Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten 10 Jahre wirksam.
BGH, Urteil vom 15.2.2012, VIII ZR 197/11
09.05.2012 |
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
BGB § 558 Abs. 2; WiStG § 5
Bei einer sehr weit auseinandergehenden Streuung der Vergleichsmietenhat der Tatrichter mit Unterstützung des Sachverständigen auf der Grundlage einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen zunächst das breite Spektrum der am Markt tatsächlich gezahlten Mieten auf den engeren Bereich der Entgelte zu begrenzen, der als Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusehen ist.
BGH, Urteil vom 29.2.2012, VIII ZR 346/10
05.04.2012 |
Abrechnung der Heizkosten im WEG-Recht
WEG § 28 Abs. 3; HeizkostenVO § 3 Satz 1
1. Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.
2. Die Heizkostenverordnung ist ihrem Inhalt nach allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft geeignet, weil sie kein festes Abrechnungssystem vorgibt, sondern nur einen Rahmen.
3. Dieser Rahmen muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung möglich ist.
4. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen.
5. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10
05.04.2012 |
Schon ein Balkon oder doch nur eine Loggia?
WEG §§ 14, Ziffer 4; 22
Es handelt sich um einen Balkon – nicht um eine Loggia –, soweit es um die außerhalb der Gebäudemauern liegende Kragplatte nebst Geländer und Aufbau geht, die etwas mehr als 1,1 m von der Gebäudewand aus in den Luftraum über die Balkone der Wohnungen der anderen Eigentümer ragt.
LG Hamburg, Urteil vom 29. Februar 2012, 318 S 16/11
05.04.2012 |
Begleichung rückständiger Hausgelder durch Zwangsverwalter
BGB § 212 Abs. 1 Nr. 1; ZVG § 152 Abs. 1, § 155 Abs. 1, § 156 Abs. 1 Satz 2
Zahlungen, die der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufgaben an den Gläubiger leistet, muss der Schuldner mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen.
Die Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen gehört nicht zum Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Solche Zahlungen können dem Schuldner daher nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs.1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden.
BGH, Urteil vom 9. Dezember 2011, V ZR 131/11
05.04.2012 |
Gestattung der Aufstockung eines Gebäudes
WEG §§ 14 Ziffer 4, 22
Die Regelung in der Teilungserklärung „Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, (…) sein Wohnungseigentumsrecht nebst Sondernutzungsrechten nach seinen Wünschen um- oder auszubauen, und zwar auch dann, wenn dadurch in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird, sofern die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht unzumutbar auf Dauer beeinträchtigt werden“ deckt nur (bauliche) Maßnahmen bzw. Veränderungen, die an oder innerhalb der vorhandenen Gebäudehülle vorgenommen werden, nicht aber solche, die durch den Abbruch nebst Neuerrichtung von Außenmauern eine neue Form des Baukörpers schaffen.
LG Hamburg, Urteil vom 29.2.2012, 318 S 236/10
05.04.2012 |
Schimmelbildung und Mietminderung
BGB § 536
Die auf ein unsachgemäßes – auch unverschuldetes - Nutzungsverhalten zurückzuführende Schimmelbildung eröffnet kein Recht zur Mietminderung
LG Kiel, Urteil vom 27. Januar 2012, 1 S 102/11
05.04.2012 |
Mietvertragsende; Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit
BGB §§ 205, 551
Der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit erlischt nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern kann bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch danach noch geltend gemacht werden.
BGH, Beschluss vom 22. November 2011, VIII ZR 65/11
05.04.2012 |
Schadensersatzanspruch bei Beschädigung des Inventars
BGB § 280
1. Den Mieter trifft eine Obhutspflicht für das ihm vom Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses überlassene Inventar. Dabei kommt eine Umkehr der Beweislast in Betracht, wenn die Verletzung der Obhutspflicht durch den Mieter feststeht und diese Pflichtverletzung generell zur Verursachung des vom Vermieter behaupteten Schadens geeignet ist.
2. Dies ist der Fall bei einem Mieter eines Ladenlokals, der eine in das Inventarverzeichnis aufgenommene Schanktheke ausbaut und in einen Garten stellt, wo sie den Witterungseinflüssen ausgesetzt ist. Damit verletzt ein Mieter seine Obhutspflicht auch dann, wenn es sich um eine „uralte“ Theke handelt.
LG Essen, Urteil vom 2. August 2011, 15 S 116/11
05.04.2012 |
Yorkshireterrier kein Kleintier
BGB §§ 242, 535
Auch wenn alle Mitmieter der Haltung eines Yorkshireterriers zustimmen, ist dieser als kleiner Hund kein „Kleintier“ im Sinne einer wirksamen Tierhalteklausel, die die Haltung von Hunden und Katzen ausschließt oder unter Zustimmungsvorbehalt stellt.
AG Berlin-Spandau, Urteil vom 13. April 2011, 13 C 574/10
05.04.2012 |
Vernachlässigung der Wohnung und fristlose Kündigung
BGB § 543 Abs. 2 Nr. 2
Ein Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt bereits dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.
LG Frankfurt/M. Urteil vom 18. Januar 2012, 2/17 S 90/11
05.04.2012 |
Heizkostenabrechnung, verbrauchter Brennstoff im Abrechnungsjahr
BGB § 556 Abs. 3; HeizkostenVO §§ 7 Abs. 2, 12 Abs. 1
Ein Vermieter ist verpflichtet, die Heizkosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Werden diese Kosten auf der Grundlage der im jeweiligen Kalenderjahr an den Energieversorger geleisteten Zahlungen errechnet, sind die Abrechnung insoweit inhaltlich unrichtig. Ein solcher inhaltlicher Mangel der Abrechnung kann nicht durch eine Kürzung der geltend gemachten Heizkostenforderung ausgeglichen werden.
BGH, Urteil vom 1. Feburar 2012, VIII ZR 156/11
07.03.2012 |
Zu den Voraussetzungen der unechten Verflechtung
BGB § 652
1. Die bloße wirtschaftliche Abhängigkeit ist kein hinreichend konkretisierbares Kriterium, das eine Institutionalisierung in dem Sinne bewirkt, dass der Makler generell als nicht mehr geeignet erscheint, seine Pflichten dem gesetzlichen Leitbild entsprechend zu erfüllen.
2. Der Makleralleinauftrag mit Tätigkeitsverpflichtung führt nicht zu einer provisionsschädlichen unechten Verflechtung mit einer Vertragspartei.
HansOLG Hamburg, Hinweis gem. § 522 II ZPO vom 27.10.2011, Az. 14 U 78/11
07.03.2012 |
Unrichtige Wohngeldangabe im Exposé
BGB § 652
Die Differenz beim Wohngeld stellt keine wesentliche Abweichung dar. Das Wohngeld beziehe sich nur auf ein Jahr, für das Folgejahr sei ein neuer Wirtschaftsplan aufzustellen.
Landgericht Stade, Urteil vom 30. November 2011,
5 O 202/11
07.03.2012 |
Zur Aufklärungsverpflichtung des Verkäufers
BGB §§ 242, 280
Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zwecke allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird.
BGH, Urteil vom 11. November 2011, V ZR 245/10
07.03.2012 |
Zur Laufzeit von Betriebsführungsverträgen
BGB §§ 307 ff., 309 Nr. 9; AVBFernwärmeV
Um die Lieferung von Fernwärme handelt es sich nur dann, wenn der Energieversorger / Energiedienstleister hohe Investitionen vorzunehmen hat, um seine Vertragspflicht zur Wärmelieferung erfüllen zu können. Hieran fehlt es regelmäßig, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister sich im Wesentlichen lediglich dazu verpflichtet, eine bereits vorhandene, im Eigentum des Kunden stehende funktionstüchtige Heizungsanlage für ein symbolisches Entgelt anzupachten, zu warten und zu betreiben.
BGH, Urteil vom 21. Dezember 2011, VIII ZR 262/09
07.03.2012 |
Kostenbefreiung bei baulichen Maßnahmen
WEG §§ 16 Abs. 6, 22 Abs. 1
1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht.
2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt.
BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 65/11
07.03.2012 |
Zulassung des Vertreters eines Wohnungseigentümers zur Eigentümerversammlung
WEG §§ 21, 25
Ist in der Teilungserklärung die Zulassung eines Vertreters des Wohnungseigentümers in der Versammlung eingeschränkt auf Verwandte, Verwalter oder andere Wohnungseigentümer und ist dem Verwalter darüber hinaus die Berechtigung eingeräumt, im Einzelfall auch andere Personen als Vertreter zuzulassen, muss der Verwalter seine Ermessensentscheidung, den Rechtsanwalt des Wohnungseigentümers als Vertreter zur Wohnungseigentümerversammlung nicht zuzulassen, dem Wohnungseigentümer gegenüber begründen.
Landgericht Hamburg, Beschluss 20.10.2010,Az. 318 S 59/10
