09.02.2012 |
Streitwert bei Verwalterabberufung
GKG § 49 a
Für die Bewertung des Einzelinteresses des Wohnungseigentümers i.S.d. § 49 a Abs. 1 S. 2 GKG, der im Klageweg die Ablehnung der Abberufung des Verwalters durch die Eigentümerversammlung angreift, ist der dreifache Betrag des auf ihn entfallenden Anteils an dem Honorar des Verwalters für dessen noch verbleibende Amtszeit eine praktikable Bemessungsgrundlage, die das Klägerinteresse sowohl bei einer kleineren als auch bei einer großen Zahl von Wohnungseigentümern angemessen abbildet und zugleich dem Justizgewährungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers nicht entgegensteht.
OLG Schleswig, Beschluss vom 21.11.2011, 3 W 75/11
09.02.2012 |
Hausgeldschulden und Dauertestamentsvollstreckung
WEG §§ 16, 28; BGB §§ 1967, 2213
Gehört eine Eigentumswohnung zu dem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind die Hausgeldschulden, die während der Dauer der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.
BGH, Urteil vom 4.11.2011, V ZR 82/11
09.02.2012 |
Mietminderung bei Verweigerung eines weiteren Tiefgaragenschlüssels
BGB §§ 535 Abs. 2, 536, 554a, 812
1. Bei der Vermietung eines Stellplatzes liegt es generell nahe, mehrere Schlüssel auszuhändigen, wenn mehrere Personen Mieter des Stellplatzes und unabhängig voneinander zur Nutzung des Stellplatzes berechtigt sind bzw. dann, wenn die Mieter sich ansonsten unzumutbar koordinieren müssten, um sich bei abwechselnder Nutzung des Pkw gegenseitig den Tiefgaragenschlüssel zukommen zu lassen. Die Verweigerung eines weiteren Tiefgaragenschlüssels stellt daher einen Mangel der Mietsache dar, der sich nicht nur auf die Nutzung der Tiefgarage beschränkt, sondern sich auch auf die Nutzung der Wohnung erstreckt, weil mit der Miete des Stellplatzes auch der Zugang zum Wohnhaus über die Tiefgarage eine vertraglich geschuldete Leistung darstellt.
2. Eine Minderung der Miete ist auch über den ursprünglich genannten Minderungszeitraum hinaus möglich, da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, solange die Gebrauchstauglichkeit der Sache aus den genannten Gründen herabgesetzt oder aufgehoben ist.
LG Bonn, Urteil vom 01.02.2010, 6 S 90/09
09.02.2012 |
„Sonstige Betriebskosten“; Doppelabrechnung?
BGB § 535, Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 II. BV, BetrkV §§ 1, 2 Nrn. 7, 13, 14, 17
1. „Sonstige Betriebskosten“ (z. B. Kosten der Überwachungsanlage) können in einem Formularmietvertrag auf den gewerblichen Mieter nur übergewälzt werden, wenn sie im Einzelnen benannt sind.
2. Die vertragliche Formulierung „sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes“ ist auch gegenüber dem Alleinmieter des Grundstücks in hohem Maße intransparent.
3. Kosten der Elektronikversicherung der Brandmeldeanlage sind Kosten der „Gebäude-, Haftpflichtversicherung“ i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrkV.
4. Kosten der Überwachungsanlage sind keine Kosten des „Wach- und Schließdienstes“.
5. Kosten des Aufzugsnotrufs sind Kosten der Beaufsichtigung und Überwachung i. S. von § 2 Nr. 7 BetrKV.
6. Kosten für den erstmaligen Anschluss des Aufzugsnotrufs sind begrifflich keine Betriebskosten, da sie nicht laufend entstehen
7. Die im Klammerzusatz „(Tore, Klimaanlage, Heizung, Aufzug etc.)“ aufgeführten Wartungsbeispiele sind in Anwendung der Zweifelsregelung des § 305 c Abs. 2 BGB als enumerativ einzustufen.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011, I-10 U 96/11
09.02.2012 |
Kautionsrückzahlungsanspruch; vorgerichtliche Anwaltskosten
BGB §§ 249, 254 Abs. 2, 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 392, 1124 Abs. 2, 1125
1. Zur Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs.
2. Dem gewerblichen Vermieter steht ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten nicht zu, wenn die den berechneten Kosten zugrunde liegende anwaltliche Tätigkeit i. S. des §§ 249, 254 Abs. 2 BGB nicht erforderlich war. Das ist der Fall, wenn die Tätigkeit des Rechtsanwalts sich auf eine schlichte Zahlungsaufforderung beschränkt.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011, I-10 U 118/11
09.02.2012 |
Kündigung gegen Querulanten
BGB § 573
Ein Vermieter darf einer Mieterin wegen unzumutbarer Querulanz ihm gegenüber ordentlich kündigen. Eine fristlose Kündigung ist dagegen ausgeschlossen.
LG Halle/Saale, Urteil vom 08.06.2011, 2 S 277/10
Sachverhalt
Die Wohnungsmieterin hatte dem Wohnungsunternehmen vorgeworfen, falsche Abrechnungen über den Einbau minderwertiger Dinge zu erstellen, fachlich inkompetent und betrügerisch zu sein, Sekten anzugehören und eine Nähe zum Rotlichtmilieu zu haben. Diese und weitere Vorwürfe wurden gegenüber dem Wohnungsunternehmen, dem Aufsichtsrat, Stadträten, der Oberbürgermeisterin, Instanzen von Bund und Land und gegenüber Polizei und Justiz vorgetragen.
Begründung
Die mit Schreiben vom 29.01.2010 hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist wirksam, der hiergegen erhobene Widerspruch hingegen unbeachtlich.
09.02.2012 |
Schadensersatzanspruch des Mieters bei Bestätigung eines falschen Kündigungstermins
BGB §§ 249, 278, 280, 281 573c
1. Wird in dem Kündigungsschreiben eines Mieters ein konkreter Kündigungszeitpunkt nicht genannt, ist dies so zu verstehen, dass dann regelmäßig zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt werden soll.
2. Geht die Hausverwaltung des Vermieters irrtümlich von einer wirksamen Zeitmietvertragsklausel aus und bestätigt daraufhin einen falschen – weil zu späten – Kündigungstermin, so verletzt der Vermieter dadurch seine nachvertraglichen Auskunfts- und Abwicklungspflichten und macht sich schadensersatzpflichtig. Das fahrlässige Verhalten der Hausverwaltung muss er sich gem. § 278 BGB anrechnen lassen.
LG Berlin, Urteil vom 15.11.2010, 67 S 115/10
09.02.2012 |
Abwehranspruch des Eigentümers gegen Zugangsbehinderung zu seinem Grundstück
BGB §§ 903, 1004 I 2 ; StVO § 12 Abs. 2
1. Ein Grundstückseigentümer kann grundsätzlich von demjenigen, der die Einfahrt seines Grundstücks durch ein vor dieser abgestelltes Fahrzeug blockiert, dessen Entfernung und – wenn weitere Beeinträchtigungen dieser Art zu besorgen sind – Unterlassung verlangen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Zugangsbehinderungen auf dem öffentlichen Straßenraum oder auf seinem Grundstück stattfinden.
2. Der Eigentümer ist verpflichtet, nicht wesentliche , kurzfristige Beeinträchtigungen seiner Zufahrt zu dulden. Zur Bestimmung einer unwesentlichen, kurzfristigen Beeinträchtigung kann nicht auf die Definition des Parkens in § 12 Abs. 2 StVO zurückgegriffen werden, weil auch eine weniger als drei Minuten dauernde Blockade der Zufahrt eine rechtswidrige Beeinträchtigung des Eigentums sein kann.
BGH, Urteil vom 01.07.2011, V ZR 154/10
09.02.2012 |
Mietkaution und Genossenschaftsanteile
§ 551 BGB, AGG
1. Es verstößt nicht gegen § 551 BGB, wenn ein genossenschaftsrechtlicher Vermieter sowohl Zeichnungen von Genossenschaftsanteilen als auch Mietsicherheit verlangt.
2. Es verstößt nicht gegen das AGG, wenn ein genossenschaftlicher Vermieter nur bei finanziell schwachen Personengruppen eine Mietsicherheit verlangt.
3. Die Erteilung einer Rechtsbehelfsbelehrung im Zivilprozess ist zulässig.
AG Kiel, Urteil vom 11.08.2011, 108 C 24/11
09.02.2012 |
Eigenbedarf für nunmehrigen Gesellschafter einer Vermieter-GbR
BGB §§ 566, 573 Abs. 1 Nr. 2, 577a
1. Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
2. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06 Rn. 17 = ZMR 2007, 772).
BGH, Urteil vom 23.11.2011, VIII ZR 74/11
09.02.2012 |
Anspruch auf Einsichtnahme in Grundakten im Rahmen journalistischer Recherche
GBO § 12 Abs. 1; GG Art. 5
1. Über den ursprünglichen, dem allgemeinen Rechtsverkehr mit Grundstücken dienenden Regelungszweck hinaus, vermag auch ein schutzwürdiges Interesse der Presse daran, von den für ein bestimmtes Grundstück vorgenommenen Eintragungen Kenntnis zu erlangen, das nach § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO für die Gestattung der Grundbucheinsicht erforderliche berechtigte Interesse zu begründen.
2. Dem Herausgeber eines Nachrichtenmagazins steht daher ein Anspruch auf Einsichtnahme in das Grundbuch und die Grundakten eines Grundstücks zu, das im Eigentum eines bekannten Politikers und dessen Ehefrau steht, wenn im Rahmen journalistischer Recherche dem Verdacht nachgegangen werden soll, den Eheleuten seien für den Erwerb des Grundstücks finanzielle Vergünstigungen durch einen bekannten Unternehmer gewährt worden.
BGH, Beschluss vom 17.08.2011, V ZB 47/11
09.01.2012 |
Zur Beweislast für die Wahrung der Klagefrist
ZPO §§ 167, 270 Satz 2; WEG § 46
In entsprechender Anwendung von § 270 S. 2 ZPO ist – mangels konkreter Darlegung eines davon abweichenden Geschehens im Zeitpunkt des hier fraglichen Zugangs – zugrunde zu legen, dass den Klägern die Verfügung des Amtsgerichts zur Vorschusszahlung spätestens binnen 2 Werktagen zugegangen ist. Dem steht auch nicht das fehlende bzw. nicht zur Akte gelangte Empfangsbekenntnis des Bevollmächtigten entgegen. Die Anfechtungskläger trifft die Darlegungs- und Beweislast für die Einhaltung der Anfechtungsfrist. Maßgeblich ist der Eingang des Vorschusses bei der Justizkasse.
LG Hamburg, Urteil vom 14.12.2011, 318 S 55/11
09.01.2012 |
Kein Stimmrechtsverbot bei nachträglicher Genehmigung
WEG §§ 22, 25 Abs. 5
Von dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht.
BGH, Urteil vom 14.10. 2011, V ZR 56/11
09.01.2012 |
Ehrverletzende Äußerung; Abmahnung per Beschluss
BGB § 1004
Wird in einer Eigentümerversammlung über eine Abmahnung gegen einen Wohnungseigentümer diskutiert und fallen im Rahmen dieser Diskussion vermeintlich ehrverletzende Äußerungen, so muss der betroffene Wohnungseigentümer den Beschluss über die Abmahnung anfechten. Tut er dies nicht, hat eine Klage auf Unterlassung der Äußerungen kein Rechtsschutzbedürfnis.
AG Wiesbaden, Urteil vom 22.07.2011, 92 C 410/11
09.01.2012 |
Beschlussergebnisberichtigung; Substantiierungspflicht
WEG § 46
1. Mit einer sog. Beschlussergebnisberichtigungsklage kann der Kläger grds. die Korrektur eines etwaig fehlerhaft vom Versammlungsleiter verkündeten Beschlussergebnisses herbeiführen.
2. Eine solche Feststellungsklage ist nach Maßgabe der analog anzuwendenden Vorschrift des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG fristgebunden.
3. Im Rahmen einer Beschlussergebnisberichtigungsklage ist auch über die materielle Rechtmäßigkeit des streitbehafteten Beschlusses zu entscheiden.
LG Hamburg, Urteil vom 14.12.2011, 318 S 248/10
09.01.2012 |
Kleinreparatur - Ersetzung von Mischbatterien
BGB §§ 307, 535, 536
Die Ersetzung von nicht mehr dicht schließenden Mischbatterien stellt jeweils eine Kleinreparatur dar, für die eine vertraglich vereinbarte Kleinreparaturklausel eingreift.
AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 09.09.2011, 6 C 184/11
Ist im Wohnraummietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthalten, sind folgende Beträge angemessen: 110 Euro im Einzelfall; jährlich acht Prozent der Jahresgrundmiete und höchstens 500 Euro.
AG Würzburg, Urteil vom 17.05.2011, 13 C 670/10
1. AG Köpenick, Urteil vom 09.09.2011, 6 C 184/11
09.01.2012 |
Wegfall der Preisbindung; kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen
BGB §§ 535, 556, 558; II. BV § 28 Abs. 3
Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen.
BGH, Urteil vom 9.11.2011, VIII ZR 87/11
09.01.2012 |
Abgrenzung Geschäfts- und Wohnraummiete
BGB §§ 549, 558, 573, 580a
Die Parteien eines Geschäftsraummietverhältnisses können – z. B. durch Benutzen eines Formularvertrags für Wohnraum – vereinbaren, dass für das Vertragsverhältnis die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anwendbar sein sollen. In einem solchen Fall liegt ein Geschäftsraummietverhältnis vor, das nach dem Parteiwillen wie ein Wohnraummietverhältnis behandelt werden soll.
LG Berlin, Urteil vom 9.9.2011, 63 S 605/10
09.01.2012 |
Verträge über Garage und Wohnung
BGB §§ 535, 546
1. Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig.
2. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.
BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10
09.01.2012 |
Auskunftsanspruch des Mieters bei Betriebskostenpauschale
BGB §§ 242, 556, 560
Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.
BGH, Urteil vom 16.11.2011, VIII ZR 106/11
09.01.2012 |
Inhaltskontrolle einer Kündigungsausschlussklausel
BGB §§ 307, 573c; WoBindG §§ 10, 11
Eine Kündigungsausschlussklausel im formularmäßigen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn der Mieter für mehr als vier Jahre – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – gebunden wird.
BGH, Urteil vom 2.3.2011, VIII ZR 163/10
09.01.2012 |
Verbindlichkeit des Baurechts im Wohnungseigentum
VwGO § 42 Abs. 2
Im Wege einer Klage beim Verwaltungsgericht ist es nicht zu erreichen, dass die Baubehörde verpflichtet wird, einem anderen Wohnungseigentümer die Nutzung einer Gaststätte, die ein Teileigentum in der Wohnungseigentumsanlage war, zu untersagen.
Bay. Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 10.1.2011 – M 8 K 10.3187
12.12.2011 |
Änderung des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten
WEG § 16 Abs. 3
Die Wohnungseigentümer dürfen nach § 16 Abs. 3 WEG jeden Verteilungsschlüssel wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (vgl. bereits BGH ZMR 2011, 652). Eines weiteren sachlichen Grundes bedarf es nicht.
BGH, Urteil vom 16.9.2011, V ZR 3/11
12.12.2011 |
Eigenmächtige Inbesitznahme einer Garage durch den Vermieter
BGB §§ 229, 231, 280, 823, 858
1. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer u. a. mit Reifen, Motor- und Getriebeteilen und Werkzeug vollgestellten Garage und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet.
2. Der Vermieter, der eine Garage in Abwesenheit des Mietersohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner
Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der geräumten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind.
KG, Urteil vom 14.7.2011 – 12 U 149/10 –
12.12.2011 |
Rückbau durch den vermietenden Wohnungseigentümer unter Duldung seines Mieters
WEG § 15; BGB § 554
1. Am Gemeinschaftseigentum kann der Vermieter dem Mieter nur wirksam einen Gebrauch gestatten, soweit die Rechte des Eigentümers selbst reichen.
2. Die Wohnung ist von Anfang an mit einem Rechtsmangelbehaftet, wenn dem Mieter weitergehende Rechte eingeräumt wurden. Insoweit liegt Teilunmöglichkeit vor. Der Vermieter ist rechtlich nicht in der Lage, den vertraglich vereinbarten Zustand des Mietobjektes zu erhalten, wenn er gegenüber seinen Mitwohnungseigentümern zum Rückbau verpflichtet ist.
AG München, Urteil vom 24.10.2011, 424 C 12307/11 (n. rkr.)
